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LOI DE ROBIEN

(Loi 2003-590 du 2-7-2003 art.91 notamment)

Destination du bien : Résidence principale du locataire
Engagement minimum de location : 9 ans
Autre(s) condition(s) : Plafonnement des loyers
Occupation par le propriétaire : Non mais ascendants et descendants si foyer fiscal distinct
Déficit à imputer sur le revenu global : Oui dans la limite de 10 700 € (reste imputable sur revenus fonciers)
Réduction d’impôts : Non
Récupération de la TVA : Non

Quels sont les logements concernés ?

Vous êtes un particulier et souhaitez investir dans un logement neuf destiné à la location non meublée à usage d’habitation principale du locataire. Vous pouvez prétendre au bénéfice du dispositif de Robien pour les logements suivants (situés en France métropolitaine ou dans les quatre départements d’outre-mer) :

• Le logement que vous avez acquis neuf à compter du 1er janvier 2003 ;
• Le logement que vous avez acquis en l’état futur d’achèvement et pour lequel l’achèvement intervient à compter du 1er janvier 2003 ;
• Le logement que vous faites construire et pour lequel l’achèvement intervient à compter du 1er janvier 2003.

Pour les logements acquis entre le 1er janvier 2003 et le 2 avril 2003, vous pouvez opter pour le dispositif Robien si vous renoncez expressément au bénéfice du dispositif Besson. Ce dernier est en effet remplacé par le dispositif Robien dont le principe est sensiblement identique, mais les contraintes pour les investisseurs sont moins importantes (disparition du plafonnement des revenus du locataire par exemple).

Quels sont les engagements des propriétaires ?

Le dispositif Robien n’exige plus de conditions de ressources du locataire mais vous devez respecter les engagements suivants :

• L’engagement de location du logement :

Vous devez donner le logement en location nue (non meublée) pendant neuf ans, à usage d’habitation principale. Par habitation principale, il convient d’entendre le logement où résident effectivement et habituellement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre des intérêts professionnels et personnels. N’entrent donc pas dans le champ d’application de Robien les résidences secondaires ou saisonnières.

Toutefois, par exception, la location consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d’habitation principale ne fait pas obstacle au bénéfice de l’avantage fiscal à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.

Vous ne pouvez ainsi pas bénéficier de ce dispositif si vous souhaitez vous réserver occasionnellement la jouissance du bien ou bien louer le bien meublé.

• Les obligations déclaratives :

Vous devez donc prendre un engagement de location (imprimé 2044-EB) qui doit être joint à la déclaration de revenus (personnes physiques) ou de résultat (société) de la première année d’application du régime (année d’achèvement, ou, si elle est postérieure, celle de l’acquisition du logement). Vous devez joindre certains justificatifs (déclaration d’achèvement des travaux…). En outre, vous devrez préciser certaines informations (modalités de calcul de la déduction au titre de l’amortissement, surface à prendre en compte…).

• La qualité du locataire :

Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal. En revanche, la location à un de vos ascendants ou descendants n’appartenant pas à votre foyer fiscal est permise.

• Si l’immeuble appartient à une société :

Si l’immeuble appartient à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont vous détenez des parts et que les revenus de ces parts sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, vous devez conserver vos parts pendant neuf ans et la société propriétaire du logement doit s’engager à le louer pendant neuf ans. En outre, en tant qu’associé, vous ou un membre de votre foyer fiscal ne pouvez pas être le locataire de ce logement.

• Le plafonnement des loyers :

Le montant des loyers ne doit pas dépasser des plafonds mensuels par m², charges non comprises. Pour 2004, ils sont fixés à (BOI 5 D-2-04 n°60 du 30 Mars 2004) :

Situation du logement	Loyer / m²
Zone A	19,19 €
Zone B	13,33 €
Zone C	9,59€

Ces plafonds sont relevés chaque année, au 1er janvier dans la même proportion que la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice national du coût de la construction.

La surface à prendre en compte est la surface habitable (art. R 111-2 du Code de la Construction et de l’habitation), augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes. La surface des emplacements de stationnement n’est pas prise en compte.

Quelles conséquences sur le plan fiscal ?

Comme pour l’amortissement Besson, la déduction au titre de l’amortissement est égale à 8 % de la base amortissable les cinq premières années et 2,5 % les quatre années suivantes. A l’issue de cette période de neuf ans, il est possible de poursuivre le principe d’amortissement de 2,5 % par période de trois ans dans la limite de six ans.

La déduction globale varie donc selon les cas, de 50 % du coût d’investissement du logement à 57,5 %, voire 65 %.

La base de calcul de l’amortissement est différente selon le type de logement. Elle comprend :

• pour les immeubles acquis neufs ou en état futur d’achèvement : le prix et les frais d’acquisition (honoraires de notaire, TVA, droits d’enregistrement) du logement ;
• pour les immeubles que vous faites construire : le prix du terrain et le coût de la construction.

Le point de départ de l’amortissement est le premier jour du mois de l’achèvement du logement.

Exemple de calcul d’un amortissement de Robien :

Vous avez acquis un logement le 12 novembre 2003 avec une base d’amortissement de 100 000 €.

• La première année (2003) : 100 000 x 8 % x 2/12 (1er jour du mois de livraison = 1er novembre, soit 2 mois d’amortissement sur 2003)
• De 2004 à 2007 : 100 000 x 8 %
• La sixième année (2008) : 100 000 x 8 % x 10/12 (complément de 2003) + 100 000 x 2,5 % x 2/12
• De 2009 à 2011 : 100 000 x 2,5 %
• La dixième année (2012) : 100 000 x 2,5 % x 10/12 (complément de 2008).

Attention, l’option pour l’amortissement de Robien est irrévocable.

Pendant toute la durée d’amortissement, le taux de déduction forfaitaire est abaissé à 6 % contre 14 % dans le régime commun.

Les déficits fonciers autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global à concurrence de 10 700 € par an. Le surplus est quant à lui déductible des revenus fonciers des dix années suivantes.



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