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STATUT LMNP

A partir du moment où un investisseur met en location un logement meublé, il est considéré au regard de l’administration comme loueur en meublé. Toutefois, deux catégories coexistent : le loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le loueur en meublé professionnel (LMP). De l’une ou l’autre de ces catégories découlera le régime fiscal adapté.

Destination du bien : Chambres, location saisonnière, résidence tourisme et affaires…
Engagement minimum de location : Non
Autre(s) condition(s) : Louer des logements meublés
Occupation par le propriétaire : Non
Déficit à imputer sur le revenu global : Non, seulement sur les revenus de même nature
Réduction d’impôts : Non
« Recettes non fiscalisées » : Oui, par l’amortissement
Récupération de la TVA : Possible

Quels sont les logements concernés ?

Divers types de logements sont concernés par la location meublée : les chambres meublées ; une partie de la résidence principale du loueur ; les locations saisonnières ; les chambres d’hôtes et gîtes ruraux ; les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidences avec services.

Peu importe que le bien soit neuf ou ancien. Toutefois, pour être considérés comme meublés, les logements doivent comporter des objets mobiliers en nombre raisonnable pour que le local offre un minimum d’habitabilité.

Sans qu’il y ait de définition légale précise sur cette notion d’habitabilité, on peut penser que les meubles dont est pourvu le logement doivent suffire pour que le locataire puisse y vivre sans rajouter de meubles.

Quels sont les engagements des propriétaires ?

Vous n’avez aucun engagement à prendre. Vous êtes considéré comme loueur en meublé non professionnel si vous êtes propriétaire bailleur et que vous louez un ou plusieurs logements meublés, dans la mesure où :

• vous ne touchez pas 23 000 € de recettes locatives brutes annuelles
• votre activité de loueur ne représente pas 50 % de vos revenus (pour l’application de ce pourcentage, le revenu net de la location en meublé est comparé au total des revenus nets catégoriels).

Le seuil des recettes s’apprécie en retenant le total des recettes réalisées par les membres d’un même foyer fiscal.

Dans la mesure où vous êtes considéré comme loueur en meublé non professionnel, vous êtes imposé aux BIC pour les revenus que vousl tirez de cette ou ces locations.

Quelles sont les conséquences sur le plan fiscal ?

• L’avantage fiscal :

Puisque les revenus tirés de la location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des BIC, les charges occasionnées par cette activité sont déductibles et peuvent être imputées sur les revenus de même nature.

Toutefois, si vous décidez de ne pas inscrire les locaux donnés en location à votre actif immobilisé, seuls les frais de gestion et les dépenses locatives à l’exclusion des charges de propriété (amortissements, intérêts d’emprunt, réparations autres que le menu entretien, taxe foncière) sont pris en compte pour la détermination du revenu imposable.

Si des déficits sont constatés une année, ils sont imputables sur les bénéfices provenant des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC meublés réalisés au cours de la même année et des cinq années suivantes.

Mais attention, le report des déficits sur les cinq années suivantes ne s’effectue jamais dans la pratique puisque ce régime exclut la possibilité de constater un déficit

• Les exonérations :

Dans certains cas, l’exonération des revenus locatifs est possible, notamment s’il s’agit de locations saisonnières qui se pratiquent à la journée, à la semaine ou au mois, dans la mesure où les revenus de ces locations n’excèdent pas 762,25 € par mois.

• Les impôts directs locaux :

Le loueur en meublé non professionnel est imposable à la taxe d’habitation, s’il conserve la jouissance de son bien une certaine partie de l’année.

Par ailleurs, quelle que soit l’importance des revenus qu’il tire de la location, il est imposable à la taxe professionnelle dès lors que cette activité représente un caractère habituel.

Toutefois, le cas de la double imposition, taxe d’habitation et taxe professionnelle est supprimé depuis 1993, sauf avis contraire des collectivités territoriales.

• La contribution sur les revenus locatifs :

Les locaux meublés (sauf les résidences avec services) sont exemptés de TVA. En revanche, ils font naître la contribution sur les revenus locatifs (CRL) si le bien est achevé depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l’année d’imposition. Son taux est de 2,50 % du montant des loyers encaissés.

Dans le cadre de locations saisonnières, ce sont les loyers stipulés pour la seule période de location qui sont pris en compte pour apprécier si le seuil d’application est franchi ou non.

• Les plus-values :

Pour les loueurs en meublé non professionnels, c’est le régime des plus-values privées qui s’applique. Les règles d’imposition sont celles applicables dans le cadre d’une vente de logement non meublé. Ainsi, en cas de plus-values, celles-ci sont exonérées si elles interviennent au bout de quinze ans de détention du bien.

• L’ISF :

Dans le cadre du LMNP, les locaux d’habitation loués meublés ne sont pas considérés comme étant des biens professionnels. En conséquences, ils entrent dans le calcul de l’ISF.

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